| 提示您：未获得智伍应用正式版的授权，部分功能受到影响！ 尊敬的用户，您好！！ 非常感谢您能安装智伍应用旗下的产品，为了产品的可持续发展和升级，云采集已经开始按天收费，建议购买200天，免费赠送400天，一共600天，平均每天仅需1.67元。 向用户收费是为了给用户更可靠的保障和服务，所收取的费用主要用于产品的正常运作、不断研发和改进，希望各位用户能够理解和支持。 购买正式版授权请打开下面的网址自助购买： www.zhiwu55.com/authorization/buy_end_time.php?hzw_appid=9A8E4148CA303E563C85CDA0B7C6508D 购买之后，自动开通正式版授权，新采集的内容不会再出现未购买授权的提示信息，同时智伍应用旗下所有含云采集功能的产品，都无需再次购买云采集的正式版授权，即云采集的授权可以在智伍应用的各个产品那里通用！ 如果您已经购买了正式版，还是会出现未购买授权的提示，或者有其它问题，请联系智伍应用官方在线客服QQ/微信：2085244671 【版权声明】本作品著作权归楼市黄大大独家所有，授权深圳市腾讯计算机系统有限公司独家享有信息网络传播权，任何第三方未经授权，不得转载。 2020年，和以往的任何一年，都很不相同。 今年楼市的关键词是“意料之外”—— 经济很难，今年赚钱更难，但大批人却在抢房，房价猛涨； 疫情冲击后，大家都觉得央行要降息，结果4月至今都没降过，被摁得死死的； 看着不降息吧，市场上的钱又多起来了，M2增速遥遥领先于GDP； 一些地方楼市很热，本应调控，但迟迟没有措施出台…… 这一年，楼市发生的一切，已经颠覆了我的想象。其中，隐藏着中国楼市的新变局。 01 楼市走出“深V“路线 去年年底我们判断： 今年大概率会出现“小阳春”，但“房住不炒”基调不变，哪里楼市过热，哪里就有可能出台调控； 对房地产的政策调门没有上升，房地产市场不会特别收紧； 房地产，依然稳字当头。 诸葛找房数据研究中心国仕英，当时对人民网记者表示： 全国房地产调控力度仍维持现有的力度不放松，未来仍将继续打击投资投机需求，保护刚性需求。 但我万万没想到，今年的楼市会回暖得这么猛。 被疫情打乱了节奏的“小阳春”，延后到下半年。叠加“金九银十”，北上广等地的住宅成交量出现爆发式增长。 我爱我家数据：11月，北京二手房网签套数环比增长20.5%，同比增长40.44%。 易居研究院数据：11月，上海二手住宅成交套数3.2万套，同比增长81.4%，11月成交量创4年来新高。 网易房产数据：11月，广州新房成交量13339套，同比增长近70%，是有统计以来成交量最高的11月份。 全国商品房销售面积和销售额增速，也走出一个“深V”线： 全国商品房销售面积及销售额增速/来源：国家统计局 买房如此热情高涨，监管层不得不发出警告——违规资金流向了楼市，已经制造了资产泡沫。 随后，楼市调控收紧。上半年房价暴涨的深圳、东莞等地，也在7月份出台了较为严厉的调控措施。 然而，深圳的二手房均价，仍然在波澜壮阔地突破了8万/㎡大关。（据中国房价行情网） 2020年的房地产市场，不动声色地跑出了一波大行情。 真是让人始料未及。 02 因城施策“长沙化” 地方政府因城施策，也是争奇斗艳，让我叹为观止。 疫情影响，年初楼市遇冷。不少地方出台政策给楼市添柴加火。海宁、驻马店、宝鸡、济南、青岛等地出台放松调控的措施，部分条款涉及放松限购和限贷。 不过，多数地方的政策没有活过第二天。 当时房地产调控的主题是“因时而变”，但又要防止把房地产作为刺激经济发展的手段，突破“房住不炒”的底线。 青岛住建局回应取消放松限购限售条款的原因：与国家“房住不炒”保持一致。 中原地产首席分析师张大伟认为，“政策一日游”体现地方救市的强烈期望，但部分政策明显触碰了政策底线。 因此，地方政府非常谨慎，才出现前脚出，后脚撤的情况。植信投资首席经济学家兼研究院院长连平曾对第一财经记者表示。 下半年，以深圳715调控为转折点，各地纷纷收紧调控。 调控不力，要被叫到北京喝茶的。 比如7月24日的房地产座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市的代表参加了会议。 马上，东莞就连夜升级了调控，部分条款堪称“史上最严”。 房住不炒的基调下，即使是18线城市，房价涨得离谱，也肯定要收紧调控。 贝壳研究院的数据，今年下半年，共有30个省市出台了46次房地产调控政策，“认房认贷”表现出向三四线城市倾斜的苗头。 在这种情况下，长沙“脱颖而出”，成为全国调控的尖子生。深圳、东莞的调控，就是从长沙“取经”而来。 以至于一个新名词浮出水面——“长沙化”。 只不过，多数地方并没有完全领悟长沙调控的精髓，有的城市态度暧昧，敷衍调控，隔靴挠痒。 究其原因，无外乎房地产是GDP增长的重要推手。失去房地产支持，不少城市的经济数据会很难看。 整体而言，楼市回暖是局部进行的“板块轮动”，比如今年上半年深圳楼市火热，下半年收紧，之后其他地方楼市火热一段时间再收紧。 而购房者却很精明，政策空子一钻，打新去了。 深圳、杭州等地限价，新房价格低于周边二手房价格。抢到一套房，净赚500万的例子并不在少数。因此，千人抢房、万人抢房，比买彩票还刺激。 对此，新华社发表的一篇评论文章指出： “打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰，抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措。 深圳购房政策规定，优先无房和刚需。不过刚需如我，首付100万都难。奇怪的是，当地一套一两千万的房子，还是遭疯抢。 不得不感叹，贫穷限制了我的想象力。 03 分化，分化，小城市鹤岗化 2020年，房价分化之剧烈，也是很多人没有料到的。 贝壳研究院的数据，今年房价跌幅最大的城市，分别是： 廊坊、青岛、济南、郑州、贵阳、天津、石家庄、长春、北京、中山。 北方占8个，其中京津冀就有4个； 南方2个，其中1个还在大湾区。 2020年房价跌幅最大的十个城市/来源：贝壳研究院 北方城市房价下跌最猛，和近些年北方经济发展乏力相关。而京津冀，除了这个因素，更重要的是调控措施严格。 这也意味着，调控一放松，需求被释放，部分京津冀城市房价将触底反弹。 再看房价排名。深圳第一、北京第二、上海第三，广州只有第六，厦门和杭州都排到了第四、第五位。 2020年二手房房价最高的十个城市/来源：贝壳研究院 需要注意的是，目前深圳二手房均价已经破了8万。调控再严，深圳房价还是一飞冲天。 深圳房价越来越高，四五线城市房子成了白菜价。 我们早就分析过，“大城市香港化，小城市鹤岗化”。房价涨幅明显的城市，一般是经济发展水平高的城市。那些资源枯竭型城市，人口净流出城市，房价必然是跌的。 不仅是城市间的分化，城市内部也在分化。好的地段房价涨，差的地段房子难出手。 这简直颠覆了那句老话“宁要鸡头，不要凤尾”。 当“凤”和“鸡”的差距越来越大，只有攀上凤尾，才是安全的选择。 2020，买房变得更加“危险”了。 同样危险的事情，还有房屋的空置率。 国家电网公司在全国660个城市做了一个调查，发现有6540万套住房连续半年电表的读数为零，基本上可以肯定这些住房是没有人住的空置房。 关于我国住房空置率，有说法是大概10%，有的说主要城市空置率达22%，国际货币基金组织（IMF）甚至说，空置面积高达10亿平方米。 虽然数据相差较大，但有一点是毫无疑问的： 城市等级越低，空置率越高。 像鹤岗、阜新等地的住房空置率会很高，而一线城市相对低很多。 04 放开落户，刺激楼市？ 同样想不到的是，大城市们一个个“跳水”，把户口限制大大放开了。 横行中国多年的户籍制度，简直已经形同虚设。 前几年是深圳和一批二线城市抢人，零门槛落户、落户给补贴。今年，抢人的主角换成了一线城市——上海和广州。 以前上海很傲娇，外地的名校应届毕业生，也要走积分落户渠道落户，难度相当于大学时期拿国家奖学金。 现在不一样了，外地的985高校应届硕士，全国的博士生，都可以直接落户。杨超越、李佳琦，也通过特殊人才渠道落户上海。 曾经无比金贵的上海户口，也不再仅仅向少数高学历者开放。 相比上海，广州更加激进： 先是宣布承认长三角城市的社保。就是说，你在长三角城市买了一定年限的社保，广州是承认的，来了不清零，补齐剩下时间的社保，满足积分就可以落户。 12月，广州更是大跨越，先是宣布大专学历，交1年社保即可落户其中7个区。 以前，想要快速落户广州，必须是本科学历及以上，否则老老实实走积分落户。 交四五年社保，房价已经涨得不像话了。这对学历低的刚需购房者来说，是一万点暴击。 12月23日，广州又宣布：“双一流”高校大学本科学历、研究生及以上学历人才，落户广州不用缴满6个月社保，只要有社保记录就行。 一线城市的落户门槛，已经一低再低了！还会更低吗？ 现在，4个一线城市里，只有北京还端着。 石家庄、沈阳、南宁、无锡、福州等地，更是直接零门槛落户。 前几年，深圳和二线城市抢人，还会挑三拣四——本科学历直接落户，大专学历设点条件，无非就是抢人才而不全是人口。 今年各地的抢人大战，才是真正的抢“人”。不仅要吸引人才，更要把人留下，提振消费，拉动内需，促进内循环。 这说明，地方政府的眼界更宽了。 想要在一线城市和热点二线城市买房的人，也感到了紧张气氛。 房子总量有限，购房者越多，房价越有可能抬高。 当然，地方政府也在寻求平衡——落户政策既能方便刚需买房，又能堵住炒房。 深圳，落户3年，外加社保3年，也让部分炒房客的梦想破灭。 05 资产避险，热钱涌入楼市 很多令人费解的现象，都能在货币动荡中找到答案。 全球大放水，货币供应量猛增，中国央行也上阵了。 11月末，M2余额217.2万亿元，同比增长10.7%，同比去年高2.5个百分点；M1余额61.86万亿元，同比增长10%，同比去年高6.5个百分点。 M2增速，相当于四万亿刺激时期。 看看M1-M2剪刀差。去年1月至今，M2同比增速平稳，而M1同比增速增长较快，波动也较大。 2019年到2020年11月M1-M2剪刀差/图源：子木聊房 特别是今年1月，M1增速跌入谷底。 M2代表的是老百姓手头上的钱，是现实的购买力。 M1越来越高，说明大家把定期存款，证券基金都赎回变现，准备投资了。 今年1月，各行业冲击较大，大家倾向于持币观望，谨慎投资。但很快，2月份，M1同比增速就恢复到以往水平，并持续增长至今。 大家还记不记得，上半年深圳、上海等地出现富人抢豪宅，说明热钱正在涌入楼市。 当时，上海2000万元豪宅要排队“抢”，深圳4000万级公寓“秒光”，可见火爆程度。 货币供应量多了，大家都想着资产保值。 任泽平曾统计过，过去40年，M2年均增速15%，而2007年到2017年，一线城市低价复合增长率超过20%，跑赢M2不在话下。 买砖头既实在，又能跑赢印钞机，何乐而不为？ 我有一个朋友，住着深圳最贵的豪宅，他爸不仅开公司，最近还兼职买楼。 据说，光他家买入的那几套房，上涨的价格已经超过千万。 他现在最着急的是购房名额。要是有亲戚能获得深圳的购房资格，他可以借出百万帮人付首付，只要在获得收益时分他一些就行。 有钱人，把楼市当成了自己的“摇钱树”。 这就是残酷的2020。 06 房贷收紧，守住底线 事实上，如果不是央行克制，死死摁住“降息”这条红线，2020年可能还会更加魔幻。 今年4月，一年期LPR为3.85%，环比下降20个基点；5年期LPR为4.65%，环比下降10个基点。 当时是五年期以上LPR第三次下降。但自此以后，LPR就没降过。 此后，央行就一直没有再降准或者降息。万众期待的降息，已经数次落空。 这也是吸取教训的结果。 2009年和2015年两轮经济下行周期中，中国大放水，钱涌入楼市，房价飙升。今年虽有疫情，但中国很快控制住，央行也数次忍住，没有降息。 这意味着，房贷利率会进入平行期，继续持平甚至反弹。 融360大数据研究院的数据显示，11月，全国首套房贷平均利率5.24%，二套房贷款利率5.55%。 部分城市还在收紧房贷。例如10月，成都的房贷利率已经三连涨，全国最高。惠州、太原、长沙等地也是如此。 还有城市通过提高首付比例、降低最高贷款额度、收紧公积金政策等手段，提高买房门槛。 今年9月，监管机构还要求大型商业银行控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，新增设房贷款占比要降到30%以下。 2015年起，新增房地产贷款占比都在30%以上，最高的2016年高达45%，去年也有34%，今年还要往下降。 房贷收紧，也是防止楼市过热的一种紧张反应，显示了央行的分寸。 对刚需而言，别想这么多，抓紧买房就是了。 ◎本文作者 | 江文华、黄大大 参考资料： 子木聊房：注意！这些城市房价可能会反弹 米筐投资：6500万套空置房？中国房地产最大谜团！ 子木聊房：房贷利率已经探底，何时买房？ 樱桃大房子：房价要变了！ 免责声明：本文来自腾讯新闻客户端自媒体，不代表腾讯网的观点和立场。 |
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