一）站稳脚跟 2010年7月，买入第一套房。用于自住+学生寄宿，买入价79万，贷款51万， 2012年8月卖出价93万，纯利12万。 2010年10月，买入第二套房。用于自住+家庭旅馆（注：儿子名下）买入价58万，贷款38万，2012年11月卖出价74万，纯利13万。 二）稳定中求发展 2012年4月，从万锦搬到奥克维尔，买入第三套房。用于自住+学生寄宿，买入价88万，贷款57万，目前仍持有。 2012年4月，买入第四套房。用于自住+大学生宿舍，买入价63万，贷款40万。2016年6月卖出价96万，纯利27万。 2013年8月，当两个小生意比较稳定后，买入第五套房，用于大学生宿舍，房屋买入价52万，首付20%，2016年8月卖出价83万，纯利17万。这个房除了拿到20%的首付值得欣慰外，说实在的，买得不算好，地点，LOT都是硬伤。 2014年8月，换了经纪，买入第六套房。用于大学生宿舍，买入价50万，首付20%。2015年11月卖出价60万，纯利3.5万。与上一个房类似，地点虽然好了，LOT依然较小，而且是个LINK，在出租的过程中与邻居时有摩擦。 2015年1月，再换经纪，买入第七套房。买入价50万，首付20%，这次的房LOT53*123，位于OLD OAKVILLE，旺中带静，买得也便宜，事实证明，这个房是增值最快最多的一个，目前仍持有。 能用20%的首付，连续拿下三个投资物业，奠定了我资产增值的强大基础。我万分感谢我的CIBC客户经理和贷款经纪，是他们想尽办法帮我争取到的。 三）自己**作，调整扩张 随着房子的增多和英文水平的提高，我决定自己拿个地产经纪牌，以便随时自己掌握第一手资料，及时改变自己的投资策略，也可以省下经纪费和帮助别人蒙特利尔蒙特利尔经纪精英 房地产经纪精英 买房蒙特利尔蒙特利尔经纪精英 房地产经纪精英 卖房（我做梦都没有想到，我会在成为经纪的第一年就拿到公司的白金奖，感谢各位朋友的支持）。 回顾2010年至2015年的投资历程，是初级的、低端的，甚至是游走于法规边际的。虽然大学生宿舍的毛利比单独出租高，可是要包水电、煤气、网络、电话、电视等，再加上清洁、服务、家具设施的折旧，其实纯利并不比单独出租多。知错就改，善莫大焉。既然自己有了经纪牌，长痛不如短痛，我要开始实施我的“产业大转型”。买地大的**屋！买即将启动进入主升浪的地区！根据这个原则，我从2015年11月开始，陆续卖掉了三个用于大学生宿舍的房子，开始重新买入共6套房，我就从新的第三套房子讲起吧。 2015年12月，买入新第三套房，买入价45万，这是一个LOT 106*145的**屋，靠近BRANT与QEW，16年2月出租完毕，租金$2500/月，租售比1:180。 2016年4月，随着春季的到来，奥克维尔的房市如火如茶，这股热浪很快就会波及伯林顿已毫无悬念。因为看准奥克维尔的房子还有上涨空间，我决定先买后卖，打个时间差，控制好交接期，利用一个过桥贷款完美实现先买后卖的过渡，实现价值增长最大化。 这时正好伯林顿的NELSON高中学区有个平房，62*190的地块，主人是个植物学家，后院漂亮得无法用言语就描述，对面及周边有多个重建的房，要价72万，经过讨价还价，居然以70万出头的价格拿了下来，交接时间7月份。我就叫它新第四套房吧。 几乎与此同时，在靠近BRANT与QEW的交界处，一个要价才47万、75*115的地块一个房源跃入我眼帘。虽然这个区相对穷一点，只有一个加建的房子，但从它的地理位置来说，感觉会有极大的上升空间。这个房最后成交价46万不到，交接时间8月份，我就叫它新第五套房吧。6月我成功地卖出了旧第四套房。 2016年8月儿子也拿到地产牌，这时我奥克维尔的旧第五套房已成功卖出。我决定将钱交给他去买自己的投资物业。原因如下： 1) 为了让这个新经纪先拿自己的物业练习谈判技巧； 2) 给他压担子，让他学会打理自己的财产，实现资产增值； 3) 平均一下个人资产，尽量在低税档交税。 4) 根据CIBC的投资房贷款政策：在自住房有保障的前提下，如果客户有三个及以上的投资房，只要投资房的租金能足够支付所有的支出，CIBC就不管投资人的收入，贷款给出蒙特利尔租房。他的自住房一直都是我在担保，所以要一次买三个投资房才能满足这个条件。 2016年9月，我们分别在哈密尔顿的不同区域，连续购买了三个**屋，28.5万买入LOT 57*170，1房的**房；45万买入LOT 50*100，3房的侧复式；46万买入LOT 75*100，三房的平房。这是我们当前持有的第六、七、八套房。由于平时功课做得好，这三个房子是在3天之内成功买入的。 为什么要在哈密尔顿一下子购买三个房子，我的分析如下：根据**规划和对蒙特利尔经纪精英 房地产市场的数据分析，哈密尔顿在未来的一两年内将会成为新的热点。2020年会增加2个Go Station，并且GO Train 会延伸到St Catherine ，这里属于金马蹄地区、老牌工业城市、房价相对在低位，20-50万能买到**屋，这么便宜的价格，随着交通的到位，不涨都难！ 这三个房子买入价总计119.5万，租金总计$4600（$1200，$1700，$1700），以同样的价格在奥克维尔最多只能买一个4房双车库的学区房，很难租到$3000。由于这三个房子买的时间比较短，目前暂时没有去做价值增长比较及预测，也不知道与奥克维尔相比哪个上涨得更快，但有一点可以肯定：一拆三的结果是租金更多，即使有一个房没租客，另外两个仍然有收入，这样的投资更稳妥，更让人享受生活。 三、我的资产增值情况 讲了这么多，大家会问：这6年我半时间到底增加了多少资产？为方便计算，我列表如下：  以上表格按资本增值的最高档51%计算交税额。 6年半的时间我的资产从80万增长到276万，资本的复合增长率为：21% 四、将来的投资策略 将来我们的投资策略是：每年卖1个房，以便平摊年资本收入的绝对值，在低位税档交税。灵活多变，哪个涨得多就先卖哪个，或者预期升值空间有限的就先卖。 您可能要质疑了，说您好运赶上了好时候。是的，我是赶上了好时候。如果没赶上好时候，以1970年至2015年这45年来蒙特利尔平均房价从2.94万到62.2万的复合增长率7%来计算，会是怎样的呢？下面我就来建立一个数学模型。 假设某人有足够的资金和收入，能够支持首付35% ，现在买5个50万的**屋，1个自住房、4个投资房，出租屋租金2000/月，贷款利率2.6%，30年还款期，房屋保险150/月，房屋维护100/月，地税300/月，房屋管理费200/月。  备注：House 6是House1第6年出售后，再买入的House，余此类推； 从表格里我们可以看出：投资人如果有足够的首付来一次**买5个房来投资，5年以后卖第一个房的纯收入为：$354，245,减去再投入的首付：$175，000,就是将近18万的纯收入，足够供得起一个家庭享受式的退休生活了。以后不断地重复**作，简单方便。 1) 自住房则是在扣除所有房屋费用后的盈利。 2) 本计算模型土地转让税是以非蒙特利尔城区计算，城区$12，220; 3) 本计算的年平均复合增长率为7%，通常**屋的增幅最高。 
五、经验总结及注意事项 一）经验总结 在从多的投资品种中，我最钟爱的就是蒙特利尔经纪精英 房地产，也最喜欢买LOT大的**屋，原因如下： 1) 蒙特利尔经纪精英 房地产有许多品种，在商业与民居的选择中，买商业需要有经营该商业的经验，因为商业蒙特利尔经纪精英 房地产的价值与产出是直接挂钩，经营不善会贬值。如果遇到不良卖家提供假的财务报告，还容易上当。民居适用人群广，想卖出时只要价格合适就能快速卖出。而商业蒙特利尔经纪精英 房地产的买家相对较少，卖出时间相对较长。 2) 在民居中，我更喜欢**屋。前面的数据也显示，**屋在所有类型的房屋中增长最快。 3) 在**屋中，我更喜欢LOT大的能居住的旧一些的房子。能居住是因为能出租，否则需要动用大量的资金重建，蒙特利尔蒙特利尔经纪精英 房地产经纪精英 买房时的贷款也成问题。旧一些是因为房子的价值是两部分：房屋结构本身和房屋下面的地块。旧房房屋本身的折旧已经平缓，而地块大的LOT却开始的快速上升。这也是为什么有人炒地皮的原因之一。 4) 房子是最普通的保值物品。CPI都在涨，房价要跌都很难。升得太快回调一下倒是情理之中。 二）注意事项 1) 永远有一定的存贮：TFSA随时卖掉还贷，增值部份不交税，**每年只给那一点点额度，要好好用起来。人寿保险可以抵押还贷，也是合理避税的好品种。 2) 投资要脚踏实地：买容易出租的房子，安心旅游，安心睡觉。 3) 买豪宅住很好，但买豪宅投资一定要谨慎：风险太大，不容易出租，遇到市场不好的话，首当其冲下跌。 4) 选择适合自己的投资：如果资金足够，建议还是买**屋，升幅最快；要边攒钱边蒙特利尔蒙特利尔经纪精英 房地产经纪精英 买房的朋友买公寓楼花，好歹可以提前有个自己的窝，虽然上涨没有**屋快，但杠杆大也是好处之一。 5) 不要期望房价下跌你再买。房价永远是先大涨，然后再小回，不要总做梦。问一下你自己，跌多少你才会下手？会不会你还在期望再跌时，你一个不注意，它就又狂升了。 6) 房屋是中长线投资品种。不要想着赚快钱，能赚快钱固然好，不能赚快钱也在情理之中。不要指望你投一个钱进去，马上就有产出。经纪又不是神，是神的话也用不着帮你蒙特利尔蒙特利尔经纪精英 房地产经纪精英 买房蒙特利尔蒙特利尔经纪精英 房地产经纪精英 卖房来养家啦。 7) 不要为了拿点佣金回扣就随便找个经纪蒙特利尔蒙特利尔经纪精英 房地产经纪精英 买房。便宜没好货，好货不便宜；又好又便宜，还要慧眼识。便宜的经纪很大可能随手把你的投资给“便宜”啦。 8) 本投资观念仅仅是我的个人看法。每个人有不同的需求，以自己投资后吃得下、睡得着为宜。 9)平常心对待投资：不以物喜，不以已悲；命里有时终须有，命无无时不强求；努力耕耘，不问收获，长此以往，必有厚获。 熊 婕：创富地产资深投资型地产经纪，2016年度白金奖获得者。 个人爱好：投资管理，美食烹调，散文写作。 后续服务：优业物业管理公司精心管理您的投资物业； 个人目标：您丰厚的利益是我追求的目标，您满意的笑容是我至高的奖赏； 受人之托，忠人之事，不求数量，但求质量。 让客人买卖开心，租住放心，交易称心！ |
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